饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局(jú)联(lián)合(hé)发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利(lì)用(yòng)房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服(fú)务(wù)内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一(yī)个话(huà)题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际(jì)收取双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义(qǔ)费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具(jù)体的中介(jiè)费(fèi)率，中介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价(jià)值(zhí)及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基(jī)本服务(wù)和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等(děng)违反(fǎn)价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的(de)意(yì)见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收(shōu)费的(de)行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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